房地产开发项目设计阶段的管理分析应用探讨

发表时间:2019/8/23 ? 来源:《建筑细部》2018年第28期 ? 作者:闫俊超
[导读] 结合现状来看,房地产开发项目设计阶段仍存在对配套设计及附属设计的重视程度不足、设计方案规范性不够强、缺乏优化设计等问题,现有管理办法难以发挥出管控效用。

闫俊超
??????? 身份证号码:32030319900811xxxx? 江苏徐州? 221000
??????? 摘要:结合现状来看,房地产开发项目设计阶段仍存在对配套设计及附属设计的重视程度不足、设计方案规范性不够强、缺乏优化设计等问题,现有管理办法难以发挥出管控效用。若这样的状况长期得不到改善,房地产开发项目设计方案在科学性及合理性上不能满足要求,那么这一项目整体建设成效都将因此而受到影响,严重情况下就有可能出现重大质量问题或成本超支。为了避免此状况出现,本文将在后续内容中提出具体管理办法。
??????? 关键词:房地产开发项目;设计阶段;管理
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??????? 针对房地产开发项目设计阶段做好管理工作是保障后续施工过程能在质量、效率及成本等方面达到预期的关键,为了确保能发挥出预期效果,本文将首先针对现阶段房地产开发项目设计阶段管理工作中存在的问题进行分析,进而在此基础之上研究这些问题对应的解决办法,以期能为相关建设单位及管理人员提供理论上的参考。
??????? 一、现阶段房地产开发项目设计阶段存在的问题
??????? 1.对配套设计及附属设计的重视程度不足
??????? 这一问题主要是指部分设计人员在实际工作展开过程中过多的将注意力放在了对建筑主体设计上,忽略了对建筑配套设施的设计,而这样的状况必然会导致后续施工过程中对室外管线进行处理时出现各种各样的问题,施工进度难以保障。除此之外,建筑配套设施设计中包含了对不同专业的协调,而若设计方案中无法提前规范各专业之间的对接,那么实际施工过程中就很有可能因此而出现质量问题。
??????? 2.设计方案规范性不够强
??????? 房地产开发项目建设过程中包含了多个专业,同时需要不同专业人员共同协作来保障建筑建设质量和施工效率,而设计方案中则应对技术规范、工艺流程等进行说明,但若设计方案在规范性上不能达到要求,或方案确定后没有经过详细的审核和检验,那么施工方就很有可能无法依照图纸中的内容完成实际施工过程。对于这一状况来说,管理人员应能辅助设计方不断提升图纸、数据等的规范性,进而保障设计方案中的内容能更好的在建设过程中起到指导作用。
??????? 3.缺乏优化设计阶段优化
??????? 设计工作的开展是对现有设计方案中体现出的安全性、有效性以及建设成本等做进一步考量的主要途径,结合房地产开发项目实际的建设过程来说,设计方必须能与施工方、业主等共同完成对设计方案的审核和改进,但由于管控办法的缺乏,设计单位与后两者的沟通实际上并不够深入,审核过程难以发现现有方案中存在的缺陷或隐患,优化工作的开展并不能达到预期成效。若在这样的背景之下将这一设计方案直接应用到建筑建设过程之中,那么图纸可行性不高、专业化程度不足等问题将导致大量纠纷出现。
??????? 二、解决办法
??????? 1.针对设计阶段做好成本管理工作
??????? 在设计阶段做好成本管理工作是避免后续施工过程中成本超支的基础。相关管理人员可以从以下几方面入手:
??????? (1)结合经济指标对设计方案进行审查。功能分区、建筑装饰、建筑尺寸等的设置都将会对建筑成本产生一定影响,而管理人员则应结合这些内容所体现出的经济性对设计方案进行分析,若存在超出预期指标的情况,则应要求设计方根据审查结果迅速整改。
??????? (2)对方案中布局的合理性进行考量。

为了保障房地产开发项目在经济效益上能达到预期,方案设计就必须遵循以人为本这一原则来展开,管理人员则应结合建筑布局合理性、配套设施能否满足居住需求等对现有方案进行考量,确保方案设计能在这一方面达到预期。
??????? 2.重视设计阶段的质量管理
??????? 房地产开发项目设计阶段的质量管理工作应包含以下内容:
??????? (1)在设计之前做好调查工作。结合上文中的内容,保障设计方案能深度与房地产开发项目所在区域实际情况、业主质量要求、进度要求等结合起来是保障具体方案能发挥出指导作用的关键。为了达到这样的要求,管理人员应组织设计方在确定方案之前对上述内容展开调查,进而结合调查结果确定建筑尺寸、布局等内容,保障实际建设过程中相关施工单位能有效依照设计方案中的内容完成建设工作。
??????? (2)对设计方案的可行性进行考量。可行性分析是避免设计方案应用到实际建设过程中出现问题的关键,而在这一过程中,管理人员应能将设计方、施工方、业主、监理单位等组织起来共同对现有方案的科学性进行分析,及时对方案中与实际情况不符的部分作出改进,保障实际建设过程的顺利开展。
??????? (3)控制手段分析第一,初步审查设计开工报告。首先审核的是设计单位设计质量保证体系及设计人员的资质情况,协调项目工作人员与当地设计单位的关系,加强与建设方的沟通与交流,确定项目开展的主题思想,进而结合现场的地质勘查报告,收集相关设计资料,并由专业的设计人员协调设计成果,对设计施工图初步设计文件进行审查与管理。第二,确定施工图设计的标准。在项目施工图设计之初,要首先确定设计标准是否符合行业领域的设计规范,并由设计单位提供施工过程中所需的所有图纸,并审核设计的深度是否能够达到施工的深度。以景观设计项目为例,主要包括有景观设计总平图、总平索引图、定位图、分区平面定位图、布置图和竖向设计图、总平面植物种植图、景观建筑大样图等。各个图纸应配备相应的图纸介绍。同时要协调建设方与设计单位、施工单位之间对于设计图纸的审核及沟通,必要的情况下,可以组织设计图纸的会审,由建设方、施工方和设计方分别参与意见,组织各设计承包单位对施工图进行更加细致的深度优化,并依据业主的意图,提出合理化建议。第三,审查施工图设计方案。应结合审查施工图设计过程中的投资资料,做好设计图纸应用过程中的技术经济性,并对相应的方案进行有效的论证,审查设计图纸质量、协调和统一管理业主对于设计图纸的建议,并将建议以技术交底书的形式传递给设计承包方,最后针对设计过程中的变更、质量监管等进行有效的设计方案的拟定。
??????? 3.促进房地产开发项目设计阶段各单位之间的沟通交流
??????? 结合上文中的内容,在设计过程中促进设计方与施工方等展开深度交流是非常有必要的,管理人员在这一过程中应能做好以下工作:
??????? (1)要求设计方根据业主需求确定设计方案。在房地产开发项目实施过程中,除了对国家现有法律法规及相关规范进行考量之外,设计人员必须将业主需求放在第一位,进而结合这些内容确定建筑布局,只有这样,此类项目对应的经济效益才能得到更好的保障。
??????? (2)要求设计方与施工方交流提升设计方案的专业化程度。建筑建设将涉及到土木、电气、装饰等多个专业,而这些专业所对应的施工方法也各不相同,为了实现这些专业之间的有效对接,设计人员必须能在方案设计过程中与施工方展开深度交流,对不同专业人员及施工流程等进行配置,保障房地产开发项目建设工作的高效开展。
??????? 四、结语
??????? 综上所述,在对房地产开发项目设计管理中存在的问题进行分析的基础之上,本文主要通过成本管理、质量管理以及促进设计方与施工方等的交流三点内容对设计阶段管理工作的开展方式做了深入探讨。在后续发展过程中,相关建设单位必须能进一步将设计阶段的管理工作重视起来,以此来保障具体设计方案在科学性及合理性等方面可以满足要求。
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